DACIÓN EN PAGO
Una de las mayores preocupaciones actuales es la situación de impago de la hipoteca.
Muchos son los clientes que acuden a nuestro despacho Sopena & Associats en busca de ayuda, ya que se encuentran en una grave situación económica y parece que los Bancos no ayudan demasiado a la hora de buscar una solución al menos, provisional, que les permita respirar un poco. En la mayoría de países del mundo existe la figura de la Dación En Pago y suele ser un procedimiento realmente sencillo.
Habitualmente a la que el cliente tiene serias dificultades económicas y así lo demuestran, en un plazo no superior a 20 días, suelen tener la operación aprobada, entregan las llaves y se compensa la deuda al completo. España es de los pocos países en los que se dificulta este proceso y es de los pocos países también, en los que muchas veces no autorizan la dación en pago total, sino una parcial, lo cual quiere decir que aunque entreguemos la vivienda al Banco, quedamos como deudores de una parte de la deuda que refinancian y vamos pagando mensualmente el resto de nuestros días, por lo que nos quedamos sin vivienda y con deuda. Queda claro que en este país la BANCA nunca pierde. Sin embargo con la presión internacional, cada vez más las entidades se han visto obligadas a ceder y se aprueban Daciones en Pago totales con mayor facilidad.
La gente acude a la Dación en Pago principalmente por miedo a una Ejecución Hipotecaria en la que los costes son altísimos y en la mayoría de ocasiones no queda uno libre de deudas, y porque tienen como avalistas a terceras personas, por lo que el Banco podría acabar quitándoles también a éstos sus bienes. Pero es una decisión que no puede ser tomada a la ligera y deben valorarse bien sus consecuencias a largo plazo.
Si tenemos claro que tras entregar la vivienda podremos alquilar otra para vivir dignamente o podremos hacerlo tras el vencimiento del contrato de alquiler social que consigamos en el Banco, entonces supone una buena solución toda vez que nos desvinculamos de un préstamo que nos está ahogando y que en definitiva, tardaremos muchos, muchos años en pagar.
Los pasos a seguir en cuanto ya no podamos asumir las cuotas hipotecarias: Hablar con la entidad bancaria justo en el momento en que preveamos que dejaremos de pagar, en busca de una solución provisional como por ejemplo una refinanciación, un periodo de carencia de 1 a 5 años o la propia dación en pago. Ojo con los intereses en las dos primeras opciones!!
Si en el plazo de 15 días no os han dado solución, nuestro consejo es acudir a un Abogado, quien redactará un Burofax poniendo en sobre aviso a la entidad de nuestras dificultades y exponiendo su negativa a encontrar una solución.
A partir de ese momento el Abogado intentará conseguir una solución bancaria en vuestro nombre. Se os requerirá varia documentación y se empezaran las negociaciones sin más dilación, ya que entendemos que precisamente el tiempo, juega un papel fundamental en este tipo de transacciones.
El cliente ya no pagará más mensualidades hipotecarias porque de hecho, ya no puede hacerlo. No es aconsejable pedir dinero prestado a familiares si nuestra situación no es estrictamente provisional porque al final, el Banco pensará que nuestras dificultades no son tales y nos denegarían la operación siendo que además tendríamos más deudas con terceras personas.
Se analizaran las distintas soluciones que prevean las consecuencias a largo plazo, y el cliente decidirá qué camino tomar. Si seguimos por el cauce de la Dación en Pago, no hay avalistas y la situación económica puede demostrarse fácilmente, según con qué entidades, podemos conseguir un acuerdo en menos de 4 meses.
Si hay avalistas o cualquier otra razón que pueda dificultar la operación, o según qué entidades de crédito, podríamos estar hablando de hasta un año de plazo. En cualquier caso, el cliente no debe preocuparse de nada. Bastante tiene con lo que tiene.
Una vez autorizada la Dación, habitualmente se firma dentro de los diez días siguientes, a cuya asistencia deberán acudir todos los firmantes y es aconsejable que lo haga también el Abogado para verificar la la letra pequeña de la escritura. Nuestra recomendación es que no se espere a tener más deuda. que se actúe de inmediato y que tengamos al día los impuestos y la comunidad de propietarios ya que esto facilitará las cosas.
En cuanto al pago de la plusvalía la actual Ley prevé precisamente la excepción de que quien entregue su vivienda en Dación al Banco no deberá pagar el tributo. De ello hablaremos en un posterior post ya que también es posible reclamar por lo abonado por este impuesto en el pasado si se dio la vivienda en Dación. Nuestro despacho ofrece la posibilidad de encargarnos del asunto sin coste excesivo inicial.
Ello quiere decir que en el momento de encomendarnos el asunto, habrá un único pago de 200€. Si se consigue una solución extrajudicial, del tipo que sea, nuestro despacho Sopena & Associats cobrará una pequeña cantidad adicional. Sino se consigue, no se le cobrará nada mas al cliente, aunque debemos reconocer que esta ultima situación se ha dado en contadas ocasiones.
Estas condiciones serán las mismas tanto si el proceso negociación dura un mes como si dura un año, ya que entendemos que lo que está en juego en este tipo de situaciones afecta no solo a la parte económica de una familia sino también a su propia dignidad. Por lo que de alguna manera estamos comprometidos con la causa.
Por lo tanto, si se encuentra en situación de impago, si prevé que va a estarlo muy pronto o si ya tienen en marcha una Ejecución Hipotecaria, llámenos lo antes posible, no espere a que la situación sea irreversible, todo el mundo tiene derecho a una SEGUNDA OPORTUNIDAD y queremos ayudarle a hacerlo posible.
